北京樓市“全城豪宅化”:五環內買新房需近千萬

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  當房山區域拍出每平方米3萬元的樓面地價時,北京樓市呈現出六環內全城大大别墅化,六環外泛大大别墅化的局面。

  據中原地産提供給《證券日報》記者的數據,自2011年至今,想在北京5環內買一套靠譜的新建住宅,每年平均下來前要花的錢分別是430萬元、482萬元、530萬元、300萬元以及30萬元。中原地産還簡單預測了一下,2016年以後,你得花985萬元,輕鬆逼近30萬元門檻;平均成交單價則由2010年的每平方米3萬元到現在的每平方米近5.4萬元。

  順便説一句,有業內人士向本報記者透露,僅房山區域,“6萬元+”的時代預計馬上來臨,甚至“10萬元+”也是也能期待的。

  北京五環內新房逼近千萬元

  “五環已經成為北京高端物業的分界線”,中原地産首席分析師張大偉稱,從市場成交看,五環內平均單套成交額在2015年為30萬元,而2016年至今的半個多月中,五環內簽約商品房住宅平均單套已經高達984萬元。“從2015年開始,五環商品房平均成交價進入‘5萬元+’運作階段,而2016年至今,成交均價已經達到了每平方米56452元”。

  更重要的是,目前北京三環已基本無新增土地供應,樓面價已達6萬元-7萬元/平方米,新晉西南三環外樊家村地王樓面價甚至高達7.5萬元/平方米,預計未來房價高達“15萬元+”。正如張大偉所示,整體看,五環內土地供應越來越稀缺,早已是地王高産區,地價屢創新高。2015年成交的五環內住宅土地,樓面價全部超過了“5萬元+”,預計將不止售價超過“8萬元+”,也不 頂豪供應將密集跳出。

  對此,第一太平戴維斯華北區研究及顧問諮詢部董事熊志坤接受記者採訪時表示,受到年底業績衝刺的推動,北京高端公寓成交量環比上漲17.8%至530套。一起,隨著高品質項目的入市,高端公寓的平均成交價被大幅拉高至每平方米人民幣84700元,環比上漲12.6%,同比上漲23.9%。

  熊志坤進一步表示,由於四季度內新增供給充沛,高端別墅成交量環比增長37.6%至417套,一起,均價同比上漲0.3%至每平方米人民幣53900元。居住用地成交樓面單價漲勢明顯,預計未來將進一步刷新高端項目的成交價格。此外,未來兩年,預計北京還將迎來大規模高端住宅項目陸續入市。儘管單個項目的去化时延會由於競爭加劇而有所下降,但高端住宅整體成交金額會因為價格走高和整體需求旺盛而有所提升。

  更為值得注意的是,北京新建商品住宅市場進入郊區化,中高端住宅跳出明顯外溢。以房山區域為例,從2013年集中賣地至今,目前已聚集了中糧、萬科、綠地、中鐵、首創等品牌房企,在售物業每平方米超過3萬元,甚至每平方米將接近5萬元。

  房山房價將邁入“6萬元+”

  “未來北京,特別是在年中之後,朋友會看完一批從豐臺到大興到房山這些區域會跳出‘5萬元+’,甚至‘10萬元+’的項目。”張大偉曾表示,從目前你是什么 時點來看,低密度、洋房類物業售價都遠遠低於同環線很多區域的地價,北京後灣區這種趨勢會在未來有所改變。

  事實上,經《證券日報》記者調查獲悉,現位於北京西南五環房山後灣區的萬年·廣陽郡九號將在明年初入市。

  “我們項目售價要高於周邊項目,因為是全智慧教育精裝産品,並且擁有北京首個O2O健康科技會所,提供健康雲端服務。”上述項目相關人士向本報記者透露,萬年·廣陽郡九號開發商萬年基業是市場上最專業的生態項目開發運營商,并且 在智慧教育精裝方面優勢明顯,幾乎都没有競品,目前累計客戶量大,且多為地緣性客戶。

  據記者了解,在2013年8月份,北京萬年基業以總價15.74億元、一起配建4.2萬平方米限價商品房的代價奪得該地塊,扣除限價房面積後,樓面價達2.3萬元/平方米,已超出當時區域內在售樓盤的均價。

  不過,反觀2015年11月24日,位於西南五環外的北京房山長陽地塊,吸引了禹州、金地、首創+萬科聯合體、城建、中糧+天恒聯合體、中鐵建和首開+保利聯合體共7家“土豪”。最終,中糧天恒聯合體42+22輪42.03億元,配建230平方米摘得長陽地塊,樓面價每平方米高達2.95萬元。

  “每平方米超過3000元的土地成本差距,這將提升萬年·廣陽郡九號的升值空間。”某市場人士表示,隨著房山戰略性新興産業的發展,未來房山産城融合和産城發展的品質都值得期待。并且 ,目前房山已經成為各大開發商爭相搶奪的重要戰場。