黄小虎:对城市住房制度深化改革的设想

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一、关键是把房子的居住功能与投资功能区隔开

   一方面,住房作为商品,使用价值是供人居住,属于耐用消费品。消费者无论买房还是租房,就有商品交换行为。自己面,在市场经济条件下,机会土地有长期升值的趋势,因而房子(实质是土地)又须要成为投资品,须要投资保值,也须要投机赚钱。

   找不到 ,住房市场的购买行为就分为两类,一类是为了消费,另一类是为了投资或投机。社会上的低收入人群(即穷人)和绝大多数中等收入人群,买房或租房的目的是改善居住条件,更好地从事本职工作。而中等收入人群的高端人士和高收入人群(即富人),在满足居住需求完后 ,还有较多资金,就会考虑再买更多的房子,但目的已就有消费,你这一我投资保值。还有的人自己本找不到几条钱,但头脑灵活、善于钻营,并能从银行或你这一方面借来小量资金,购买小量住宅,转手倒卖赚大钱,这你这一我投机了。

   显然,对于社会上不同的购房需求,须要区别对待,很重是对中低收入人群的消费性住房需求,要有专门的制度安排。

   西欧、北欧你这一国家房价长期稳定,最主要的由于,是穷人的住房由政府保障,普通工薪阶层的住房,通过参加非盈利的住宅企业相互合作社补救。二者合计,约占社会住房供应总量的一半。什么房子须要按规定的任务管理器流转,但却不允许上市自由交易,即找不到用于满足消费者的居住需求,找不到成为投资投机的对象。此外,还有约一半的房子由开发商提供,并允许投资投机,让有钱人须要炒作房子赚钱,共同承担相应的投资风险。你这一制度安排,在住房的居住功能与投资功能之间筑了一道“防火墙”,使开发商找不到垄断全社会的住房供应,购房者而且具有较强的议价能力。我国200年代形成的改革思路,很大程度上也是借鉴了什么国家的经验。

   目前我国的城市住房制度存在的主要问题,是在指导思想上找不到把广大劳动群众的消费性居住需求倒入首位,客观上让少数投资投机者的利益裹挟了劳动者的利益。多年来,国内有不少学者如王小强、易宪容等,对此有小量的深入研究和分析。(参见梁晓:〈压房价≠房地产健康发展〉、〈得民心者得天下:居者有其屋〉;易宪容:〈高房价使财富分配机制严重扭曲〉、〈房价为什么在么在么越调控越高〉)

   发展市场经济,投资投机是题中应有之意。但应该想看 ,住房市场里的投资投机,与实体经济里的投资有重大区别。在生产领域中,资金(资本)与劳动力相结合,须要创造财富、产生新的价值,而在房市里投资投机,则不要 创造任何价值,不过是在买房人之间转移价值而已。

   不论任何社会,劳动者就其他同学口的绝大多数。亲们终日辛劳,挣钱养家,学会英语自己的血汗钱买房或租房,目的是改善自己的生活条件,并能更好地工作,奉献社会。亲们中的体力劳动者(蓝领),基本找不到条件在房市里搞什么投资;你这一脑力劳动者(白领)虽有条件,但就有自己的事业和人生追求,也找不到时间和精力在房市里倒买倒卖瞎折腾。总之,广大劳动者买房是为了消费,而就有投资。找不到 ,如可保证劳动者住房的消费属性,就成了住房制度设计须要考虑的问题,这也是政府不可推卸的责任。

   我国现行住房制度的另一个显著底部形态,是让中等收入人群的消费性需求,与少数有钱人的投资投机需求混在共同,到开发商的市场上竞争。投资投机需求的行为特点是为卖而买,不管价格高低,而且房价看涨就敢于出手,在倒买倒卖之间,不断推高房价。而消费性需求的行为特点则是买涨不买跌,房价看跌时犹豫不决怕吃亏,房价看涨时唯恐再涨,为了圆住房梦,想方设法四处筹钱也要买。买下的房子很机会是投资投机者完后 在低价位时的斩获,房市里的所谓穷人补贴富人,你这一我找不到 存在的。

   在你这一问题上,开发商与投资投机者的利益完整篇 一致,投资投机活动抬升了房价,开发商就能大发利市。开发商采用捂盘惜售,雇佣房托,传播虚假信息等手段让房价走高,投资投机客就须要继续稳赚不赔。亲们共同企业相互合作了十几年,使中国城市的房价居高不下,尤其是在一、二线城市,包括大多数白领在内的工薪阶层机会找不到能力买房了,买了房的也要作一辈子房奴。事实充分表明,要补救普通老百姓的住有所居问题,就须要改革住房制度,让相关的房子你这一我耐用消费品,而找不到成为投资品。

   这底下恐怕还有另一个理论性或观念性的问题,须要澄清,即如可看待房子的产权。现代产权理论认为产权是一组权利束,包括所有权、使用权,及其分解出的你这一对资源进行配置的权利。在市场经济中,什么权利都受法律保护。具体到住房,所有权是产权,租赁权是产权,企业相互合作社住宅的排他性使用权也是产权,什么权利之你这一有很大区别,但须要保障权利人住有所居。类似于 ,西方发达国家的住房自有率,少的百分之四、五十,多的百分之六、七十(个别国家达200%),什么自有住房中,就包括消费者参加企业相互合作社后,购买的找不到上市交易的住房。此外,还有你这一人靠租房补救居住问题。

   我国1998年房改完后 ,相关部门对产权理论的理解匮乏全面。类似于 ,针对中低收入人群推出经济适用房,政府在土地供应、税收等方面优惠力度很大,按道理不允许上市并能保证房子的居住功能不产生异化。但政策却规定,五年完后 允许上市。你这一来,经济适用房就与商品房一样成为投资投机的对象,由此产生一系列乱象,违背初衷,终归失败。如果 推出的公租房,仍然提出五年完后 须要买断上市。笔者断言,按此实施下去,公租房也会产生异化。再如果 又推出共有产权房,依然是终将允许上市。什么一以贯之的思路表明,有关政府部门对产权理论的认识存在误区,片面强调住房的所有权,而不注重保护住房的使用权、租赁权等你这一权利。

   广大工薪阶层买房的目的是为了住,而就有为了卖,多数家庭在相当长的时间里,只机会拥有一套住房,期间的房价高了还是低了,对亲们找不到任何实际意义。你这一我说有找不到所有权,对亲们不须重要,重要的是居住权须要得到保护。我国现行住房制度片面强调住房的所有权,结果是突显了房子的投资功能,房价越炒越高,老百姓买不起,使亲们的居住权受到严重侵害。

   从事投资投机活动的人,也包括开发商,而且资金来源正当,不偷税漏税,不搞权钱交易,不违法乱纪,就找不到让亲们对高房价承担责任。应当负责的是相关政府部门的制度设计存在匮乏,使投资投机遗弃根本制约。实际上,一旦房价失控,投机商、开发商甚至各类房产中介,在暴利驱使下,必然会产生各种违法活动。这时,政府就会出台短期调控最好的土办法,调控机会暂时抑制房价上涨,但也会打压老百姓的住房需求,甚至伤及整体经济,而且难以持久。而且稍有放松,投资投机又会卷土重来,房价又会高涨。找不到循环往复,陷入恶性循环,这恐怕是我国城市住房市场的真实写照。要摆脱找不到 的尴尬局面,唯一的出路是按照把居住功能与投资功能区隔开的思路,深化住房制度改革。

二、对城市住房制度深化改革的设想

   国家有关部门负责人找不到 宣称,补救城市住房问题的基本思路是“市场加保障”(赵沛楠:〈加快建设保障性安居工程多渠道补救住房困难家庭的住房问题,专访住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉〉)。我认为,你这一思路找不到算错,但失之笼统。

   在“市场加保障”的框架下,须要有你这一不同的具体模式。类似于 ,新加坡模式是85%的人住政府提供的房屋,15%的人通过市场购买高档住宅;又类似于 ,美国模式是除了保障房外,政府财政支持“房利美”、“房的美”等,向特定收入人群提供信贷支持,这里既是市场,又含高并算不算保障的成分;再类似于 ,欧洲很重是北欧国家,除了向低收入人群提供保障房,还鼓励中等收入人群加入企业相互合作社建房,在信贷、税收、土地等方面给予不同程度的优惠,也是既是市场,又有保障的成分在底下。尽管以上各国模式具体做法不同,但其基本精神却是一致的:把自住性、消费性住房市场与投资、投机性住房市场区隔开来,机会说是把低、中、高档住房区隔开来,对不同收入人群实行不同的住房政策。我国现行住房制度,也须如果 算不算“市场加保障”,但显然与上述模式有根本区别。

   改革中国的城市住房制度,要从中国的实际出发,而找不到简单地照搬外国做法。新加坡模式之你这一好,但我国现在的财力难以承受。美国模式似乎保障力度匮乏。比较起来,北欧模式更值得借鉴,但具体的保障扶持力度,你这一你要照搬。低起步,随着经济实力和政府财力的增加,逐步加大保障力度,机会更现实你这一。在统一的思路下,各个城市的具体做法你这一我宜“一刀切”。

   具体设想如下。

   1、最低收入人群即穷人,由政府提供廉租房。住廉租房的人找不到所有权,但居住权受法律保护。之你这一,廉租房就有一定的市场性,机会要交纳租金。按照市场交换原则,租金水平不宜低于准成本(折旧加维修),以便政府的投资经过较长时间还是须要收回 ,投入再生产。但按社会公平原则,租金水平又不宜高于租户月收入的200%。这是另一个须要在对租户收入水平调查清楚基础上,左右权衡的问题。

   不同的城市,最低收入人群占人口的比重,有的高你这一,有的低你这一,应从实际出发选泽供应廉租房的人口比例。笔者认为,全社会平均,你这一比例宜控制在10%左右。高了,政府财政不堪负担。现在地方政府不仅要建廉租房,须要负责建公租房、共有产权房等,为了完成任务,普遍向市场融资。但从市场筹钱,盈利或还本付息的压力很大,这也是各地方允许保障房五年后上市的另一个现实由于。为了补救保障房的居住功能存在异化,建议政府只管到廉租房。管不要 了不仅财政无力负担,前期的融资、建设,后期的准入、退出、收取房租、维修等工作量很大,容易滋生机构臃肿、人浮于事、寻租腐败等问题,不能助 精兵简政。

   2、把大多数中等收入人群的购买力,从开发商的渠道里分离出来,发展各类须要居住使用、须要继承,而且找不到上市自由交易的住房,从制度上保证普通百姓的消费性住房,不得成为投资投机的对象。你这一类住房,政府在土地、税收、信贷等方面,给予适当优惠,须要说既是市场又有一定程度的政府保障。

   其中,大力发展住宅企业相互合作经济,是比较好的选泽。住宅企业相互合作社是非盈利经济组织,所建的房子,找不到所谓的开发商利润,即便政府不给任何优惠和扶持,价格也会控制在建安、土地、税费、资金利息等成本范围区间。以我国目前的经济实力,政府恐难以给企业相互合作社直接的资金支持,但在土地供应和税费等方面,还是须要给予优惠政策。企业相互合作社建房还有另一个好处是适应范围广,中等收入群体中收入较高的人,参与建标准高你这一、面积大你这一的房子,收入低的人,建档次低你这一、面积小你这一的房子。须要做到按需定供,不要 产生开发商普遍存在的闲置浪费问题(参见〈中国城镇住房空置率请况及住房市场发展趋势发布〉;〈北京3200多万房主失联,上海10%的房子是空的,中国究竟有几条空房〉)。

   此外,在一定时期内,现在的经济适用房,共有产权房,限价商品房等,须要继续存在,但须要把允许上市的规定改为不允许上市。而且符合规划,允许集体经济组织在集体土地上,开发经济适用房、共有产权房、限价房以及公共租赁房等。在县城以下的小城镇,还应允许小城镇居民按一户一宅原则,自建住房。政府则不再投资共有产权房和公共租赁房。

   3、年收入在数百万以上的富人在全国人口所占比例,相当于不要 超过5%。但亲们主要居住在城市,因而占城市人口的比例会高你这一,须要粗略估计为10%,一、二线城市的比例会更高。此外,中产阶级中的高级白领收入也比较可观,身家数千万的已为数你这一。亲们就有条件像富人一样,购买高档商品房,而且有余力再买房子投资保值。这偏离 人占城市人口的比例,有机会达到20%。按以上估算,二者占城市人口200%左右,亲们是开发商的主要服务对象,机会说开发商主要为这两偏离 人盖房子。

   找不到算下来,10%的最低收入人群靠政府,200%的高收入人群靠开发商,还有约200%的人,购买找不到自由交易的消费性住房,机会租房补救居住问题。诚然,城市的原户籍居民大偏离 已有了住房,但考虑新增的城市人口、流动人口很重是农民工等因素,基本格局恐怕不要 根本改变。

   以上城市住房制度改革的设想,实际是对200年代末90年代初形成的改革思路的回归。若干年前,其他同学把现行住房制度概括为“双轨制”(即商品房+保障房)。针对你这一说法,我提出“双轨制”找不到从根本上补救城镇居民的住有所居问题,应该实行“三轨制”,增加另一个以企业相互合作社住房为主的既是市场又有保障轨。七、八年过去,发展住宅企业相互合作经济始终未受到应有的重视,而且仍有必要深入研究探讨。

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